浅谈大西安房产投资价值以及各版块价值分析
# 原文
时常会浏览，但不经常发言。先开门见山，在可见时间内，西安楼市仍旧具有增值潜力和溢价空间，西安城运可谓正当时。
具体来说，西安的楼市有着稳定的价值基础，西安当下各板块房产投资价值排序:主城＞＞西咸新区。直截了当的说，在只看备案价不考虑折扣的情况下，相比而言，西咸新区各新城对比主城区已经完全失去了增值潜力优势，提前透支了房产价值，有些区域和有些盘透支现象还相当严重，因此现阶段主城的溢价空间要远远大于西咸新区。
在主城区，目前的备案价可以看作是限价政策被严格执行的结果，各板块新房增值潜力排序为:曲江＝港务区＝航天新城＞高新＝二环周围板块＝浐灞＞主城区其他板块。
再来说说自己，以及为何会得出以上这个结论。我自己常居外地某一线城市，未到不惑，悦西安论坛也是偶尔来看一看，甚少发言，但每看一次就基本会把最近的更新看完，看看西安有什么新鲜事发生了或者又有什么新热点了。由于上个月时间在国外公差了一段时间，发现登录论坛的速度一点也不友好体验太差，也就作罢，这一算下来已经有十几天没看过论坛的新消息了。这两天又刚好回到西安，也是借着这个时间到处溜达了一圈，恰逢我表弟在西安买房，就跟着他也是基本转遍了西安的各处楼市热土，这一趟下来，感慨颇多。
我发现将近年末岁尾的这段时间，西安楼市异常热闹。恰好刚才浏览到一个说各个新区和开发区的帖子，然后一时兴致，就呱唧呱唧了一大堆。突然觉得，既然回复了这么长的一个帖子，何不自己开贴，反正作为一个过来人，把自己看到的想到的发表出来，没准可以为人参考助人为乐。先说说自己在西安的房子吧，总共三套，高新沣惠南路板块一套 100 平的的带指标房子无贷款，经开市府板块一套 140 的小高层父母在居住贷款已清，最后一套是 18 年在秦汉的兰池大道入手了一套上叠，有贷款未清。父母这边，他们分别在雁翔板块和广泰板块各有一套两居室在外租，他们还有一个单位分的城北三居室也是在外租。作为一个生长在西安又从这里走出来的土著，我想我自己对西安以及西安以外的地方包括从外面再来审视西安是怎样一种感觉这些事情都还是十分了解的。通过最近陪表弟跑盘（二房）也对西安不同板块有了很多新的看法。 我发现到了年底，西安主城区调控加码，最近去陪表弟看的几个盘的控价都非常给力，无论是二环还是高新还是港务航天曲江，尤其是港务，因为剧量产业勾地所以限价执行力度特别好，还有像西二环，朱宏路二环内这位置万科备案也就 1.5w+，能看到备价权限移交之后，限价政策执行力度相当到位。因此现在的情况是，在比较得力的调控作用下西安主城区的新房价值远大于西咸，其实西咸最好的入手时间是在 18 年及以前，我自己本人也是在 18 年挺进了西咸。而西咸在 19 年下半年开始就已经在逐渐透支楼市价值了。也正因为这个原因，目前西咸官方已经不再公示各楼盘价格，改由各开发商自行进行公示，这其实就等于把前段时间上级下达的调控压力直接甩出去，撇清干系，同时也不至于让媒体过度解读，直接让市去场承担价格和价值变化（基本都是只涨不跌）的责任。单就和表弟一同实地看过的沣东能金秦汉沣西各新城来看，其实际成交价普遍在备案价基础上都有很不错的折扣（个别楼盘没有折扣），可谓高开低走博足了眼球，尤其个别来楼盘（就不方便直说名字了)，一些房源折扣可以给到 8 折。但即便西咸普遍都给在一定折扣的情况下，我看到现实的还是西咸的房价仍然透支了未来一定的上涨空间，因为西咸目前本身并没有那么大的市场价值，大家现在所能得到的都是对未来的期许，期房+过度期许，概念加起了杠杆。
为什么这么说，首先，大的一方面，我们可以看到，西咸的开发实际上就是一种摊大饼行为，是直接在西安绕城之外的土地上再将西安城区延伸扩增，打造所谓的“新中心”。但是，西安没有摊这个大饼的硬核本事，无论是人口还是经济规模还是虹吸辐射的腹地范围，远远不是西安的能力可以达到的，这规模，即便是北上广都没本事把大饼摊到市中心 20 公里以外的地方，西安更是连提鞋的能力都不配，我没有半点抹黑西安的意思。实话实说，这距离，放在北京就是顺义房山，放在上海就是嘉定松山。更何况摊大饼造城模式早已被证明弊端太多，各地都在转型模式转换思路避免再度走摊大饼老路。还有一个很显而易见的问题，西咸新区的面积非常之巨大，跟西安主城区体量相当，但人口规模也小，而且人口结构也差，人口素质偏低，主要都是本地户籍居民。加之行政上各个新城和能源金贸区又互相相当独立，各自为政，这就使得原本就薄弱的新区无法集中精力把有限的资源集合起来去集中打造，所以导致新区的建设也是这里点缀一下，那里点缀一下，到处撒芝麻，处处都不强。还有一个很大的诟病是西咸新区是两套班子在搞，一区二主，行政效率自然大打折扣。以上这些因素，导致了西咸新区根本不适合走搞大规模的房地产开发的路线。
下面继续细分，说一下西咸的几个新城和直管区，重点说一下沣东新城，其他几个新城其实完全可以参考沣东新城来做比较。沣东有两个重点规划板块，科统和昆明池/镐京遗址板块。仔细翻阅了沣东新城的各种规划和土地控规，所有可见核心都是“建设国际化大都市主城功能新区，打造国际生态田园都市”，其主要产业就是房地产/盖楼+文旅基建。唯一和产业能沾点边的科统，详细观摩过各种规划资料之后发现纯粹也没什么正儿八经的产业，什么科技统筹，说半天都不知道自己在统筹什么，所有规划基本清一色都是空话，没有任何可操作性和落地性。不要给我说什么 501/498 的，这就是纯纯的地产行为，像绿地这种盖写字楼跟企业自己盖总部大楼完全两码事，前者是纯粹的商业房地产行为，顶多也就是打造了一个城市地标建筑，跟所谓的产业完全不搭边。再说说昆明池及镐京板块，如果后期这个片区能把生态以及遗址打造起来的话，还是具有极高人居价值的，但由于位置偏离核心城区的，这个板块只能承接地缘客户，所以无法扛鼎全市。
顺便查了查沣东今年的经济情况，70 万左右的人口规模，今年前三季才区区 GDP90 亿+，并且增速在西安还特别靠后，人均 gdp 更是没法看，我在想你拿什么追赶超越?嘴巴吗？对数据没概念的人我给你举个例子，不说高新经开这种地方了，也不说任何开发区了，就比一下经济发展不算占优势的行政区，就随便一个行政区，比如莲湖，比如灞桥，也是差不多的人口，四五百，五六百亿的经济总量啊，差了五六倍!!!我只能说沣东这地方往后撑死也就一低配版曲江，前提是还要在能搞起来的情况下。不要杠什么沣东离西安近，挨着主城尤其是挨着高新可以接收高新外溢之类的话，对不起，高新区 2200 亿的 GDP 没有一分钱是多余的没有一分钱需要外溢。就西安虹吸辐射型的发展模式来说，产业这块，根本没什么外溢一说，高新自己都不够吃，要不然西郊雁塔长安早就外溢了，还能轮到沣东?还用高新自己吃这些地方的地盘?这说法就跟北京给河北外溢一样搞笑。想要高新的产业给你外溢只有一种可能，除非割地割到高新区去。所以说在这种发展模式下唯一能外溢的就是置业需求，也就是说房地产能承接一点利好，别的就算了。
再简单说一下能源金贸区，能源金贸区首先定位规格不一样，管委会直管，也有产业规划，单目前的定位和规划其实就是个 CBD 模式，打造一个以能源金融产业为重心的中央商务中心，着重发展总部经济，但目前来说其实现状极其骨感，除了立起来了一些空着的办公楼以外，像样的总部还没落一两个。最尴尬的地方就是外企私企及相关企业这块被高新截胡了，央企国企及相关企业这块被港务区截了个大胡（如果有如果的话，真的适合落到能金)，加之经开再分流了一部分，所以能金现状很惨，还在砸地招企状态，这个萎靡状态还要持续多久不得而知，现在唯一能做的可能就是再尽量盖楼，能盖一座是一座，筑巢引凤终有时吧。除此之外，能金区再无其他清晰定位和规划，可谓是现状很惨。能金的规划虽然不算很硬核而且落地又非常地慢，但是拉长线（非常长，一时半会也说不准）完全可以等，因为毕竟是西咸的核，改善大平层的备案价格目前也就是擦着 2w 的边，在实际成交还有折扣出现的情况下，并没有像沣东那样纯粹离谱特别多。其实沣东的房价支撑除了非常依赖高新的置业需求外溢以外，能金是否可以做起来对沣东楼市影响也非常大。
再简单说两句沣西，沣西是有明确产业规划的一个新城（言下之意并不是沣东的房地产支柱型或能金的半个房地产支柱型)，但是所谓的硬科技这东西落地兑现会更为漫长，产业导向性不够精细言外之意书面泛泛的东西太多，可操作性不强。
秦汉（西边偏离西安的部分有制造业引进，但于房产市场无太多意义)其实非常类似于沣东，泾河的话没有什么主心骨，说来说去还是房地产。
所以，细数一番，5 个新城+1 个直管区，4 个半靠房地产支撑，1 个半有明确产业规划，但落地堪忧。
下面大致说一下优先推荐几个一类增值潜力区域的原因。这几个区域是曲江新区，国际港务区和航天基地。这三个基本上常年在霸榜西安市的千人摇，这也说明了群众的眼光是雪亮的，大家都在用脚投票。首先，这三个地方作为优选投资区域有一个最主要原因也是共同原因，就是西安强有力的限价因素。在严格现价的背景下，这三个区域的新房价格被压制在一个了非常低的区间，并且都和周边二手房价形成了倒挂，曲江就不必多说了，有人可能说国港和航天基地“年龄太小”，二手房存量很小，交易量更小。但小不是代表没有，国港的枫林九溪和航天的英郡年华的高层挂价都在 1.6w—1.7w，而且这些二手房跟同区域的新盘相比又不是什么知名大品牌，位置在本区域也不占优，就这已经是肉眼可见的四五千的挂价差。
第二，曲江已经非常成熟，人居价值自然不必多说。国港和航天有一个相似的地方就是发展速度极其快，区别是航天起步较早，目前已经初具规模，港务区基本上是有一大片蓝图在描绘之中，国港的建设速度简直可以用每日一变来说。这两个开发区前三季度的 GDP 增速分列西安第一第二，第三是高新，这三个可谓是西安今年的经济三驾马车。国港和航天的常住人口相比其他区域来说非常少，因此人均 GDP 在西安也是前列，现在也是在加足马力大力虹吸人口，航天的 GDP 今年有望突破 300 亿，比沣东人口一半还少很多，经济规模却是其将近 3 倍!而且航天城的学校医院交通路网等基础建设已经成型，环境也是非常棒，不输曲江浐灞。
下面重点说一下港务区。说实话，这个地方在 18 年之前并没有引起过我的太多注意，也没有刻意去深仔深挖一下国港的前世今生。直到今年各种热摇之下去仔细了解了一下港务区，真的非常震惊。
国际港务区的背书方太过于强大，都是一些闪瞎我的双眼的操作。国港绝对是西安亲儿子，而且是中省市三级的亲儿子，产业、教育、商业、医疗、交通全都是大手笔，不是国家队亲自出马就是对标国家级，而且是前所未有的速度，对标的是雄安速度。像奥体这项目，一开始是国家送给陕西的大礼包，陕西省在申办成功十四运之后，一开始是浐灞和沣东在争相对接，但国际港务区后来居上，摘得头牌，可见有多不一般。而且，后面港务区还会有一所 top3 的名校引进，而且敲黑板划重点，是公办，这就意味着是学区!就这手笔，西安还真没出现过，任何一个开发区短时间内直接撬动五大名校里面的三所，这种行政力量，不是港务区管委会就能办到的，就想想背后的背书方有多强大了吧。
关于教育我要着重说几句，因为在所有和房产相关的配套里面，这个要素它太过于重要。可能有人说，现在到处都是名校+，到处都是贴牌。作为一个专门做了调研功课的人明确告诉你，说这话只能说你太无知了。可以好好去了解一下已经落户的铁一中陆港学校，来了哪些人，谁在管理，谁在带队，谁在当老师，重点去看一下今年第一次空降招生的录取分数线，直接吊打市内许多五大名校之外的二类名校。而且铁一中今年的高考成绩已经全省第二力压高新一中，铁一中滨河在西安仅次于五大，爬到老六盖过了西安中学，作为一个初中行知高中交大附中的毕业生负责人的讲一句，铁一中这几年真的是太猛了，不得不服，无论是本部国际部还是滨河，打造一个就成名一个。后面国港还要引进的某个前三名校的办学模式和铁一中陆港学校如出一辙，所以一旦引入，到时候又是一波某某摇，你懂的，妥妥的，目前绿城全运村，西安人已经在用脚投票证明了，脚最诚实。
再说说国港的定位和背书方，为什么国港能拿下奥体，凭什么让它去带动全运会这背后 2600 多亿的投资。
众所周知，西安这几年发展变化非常的大，因为赶上了最大的一个政策机遇，就是一带一路，为什么能频繁空降浙系和外系领导，使得西安可以牵一发而动全身一下盘活起来，还是因为“你懂的”，因为“你懂的”就在在浙闽起步的。西安在一带一路这个高地政策的加持下，后面到底能不能突围，最主要就是看国际港务区能不能做起来，特别是临港经济临港产业临港制造，港务区学习对标的是现在上海浦东新区的经济发动机自贸临港片区。现在的情况就是上面给政策，下面地方 zf 也非常能心领神会，省市 zf 两级倾心倾力这么在打造，港务区要是做不起来，那代表西安也就是江郎才尽的水平了。说白了质疑港务区其实就等同于质疑西安，如果不看国港的未来等于也没必要看好西安这座城市的城运和未来。说真的，如果还没去过港务区，有动嘴皮子的那两下功夫其实完全可以亲自去现场观摩一趟，绝对惊掉下巴，我一土著还从来没在西安的土地上见过有这样的场面发生过，说实话那场面生生给我“吓尿了”
所以以后但凡有人在说什么全运一开完，港务就凉凉了，港务没有产业，沣东定位高有产业，港务产业只有体育和物流，这时候你就认要清这种非蠢即坏的嘴脸（一般都是卖房的利益香关人士，因为卖西咸的房佣金很高而且不限购，最容易零门槛入坑）。然后用这篇贴子狠狠的打那些忽悠的脸，告诉他全国都 19 个新区了，搞批发似的真不稀罕，基本上到处都是，连兰州也有贵州也有，真实情况是沣东新城真没什么产业支撑，主要产业就是房地产+挖湖文旅，让他知道港务区才是实打实产业支撑，全运兴城，让他明白什么叫真正的国家级定位的国家级开发区。
提示
仅为一家之言，屁股决定脑袋
最后，再度回题。有新房置业需求，如果是以投资为目的，记住西安主城＞＞西咸新区
主城新房投资顺序:
第一梯队 曲江 港务 航天
第二梯队 高新（尽量避开高价地块） 浐灞（同样尽量避开高价地块） 泛二环
第三梯队 其他板块
# 评论区
分析有些道理，但结论完全错误。
西安没有能力撑起那么多片区，最多撑起一个高新。
西咸二元化领导，但还是省上主导。不太相信省上能发展起整个西咸，但撑得起其中的沣东沣西。而这俩地方多属原西安地盘，西安也乐于加成。
综合看，未来最有潜力的还是沣东沣西以及高新三期。不能确信它们都能成功，但若这仨不成功，别的更没戏！西咸不做限价其实是害了自己，购买人群完全不同，有居住需求的刚需太少，会导致很长时间内西咸常住人口都上不去。对于新城来说会很伤。
第一阵营，高新三期 CID，沣东重点区域，曲江。第二阵营，航天，浐灞，经开。第三阵营，沣西，城内剩余的边角料，长安大学城。第四阵营，空港，泾河，秦汉，高陵和临潼地铁沿线。
你跟我说的完全是两码事。就好比我说的是速度，你在讨论里程。看清标题和结论，我是说的是各板块投资价值排序，不是指房子值多钱。投资为目的驱动的置业需求，懂吗？我讨论的核心，说接地气点就叫涨幅，说不通俗点就好比市盈率。论点论证论据，都写的明明白白，你连论点都没搞清楚。
- 非常感谢楼主对家乡的关心和热爱，能写这么多字绝对是真爱，在这个论坛基本没见过这么长的帖子，耐心的全部看完了，下来该发表个人意见了哈哈哈哈！对楼主的论述结合结论，只认同航天城这一项，航天也是本人非常看好的版块，至于其他的分析，只能说完全不同。未来 5-10 年，西安的版块价值①高新软件新城+三期 CID②高新 1 期 2 期和曲江 1 期 2 期③沣东沣西+能源金贸④经开区+航天，剩下的浐灞、港务和城内基本差不多。说句不厚道的话，全运会奥体中心那一堆场馆加起来的影响力都不如西安国际足球中心，懂足球的人自然懂。其次开发商不傻，最近几年屡次新高的地价和楼面价的地块在哪儿：第一名高新 CID，第二名软件新城，第三第四和后续的基本都在这些地方。楼主要注意一个基本事实：短期看地价楼面价，长期看产业和高素质人口聚集，所以不要被港务区的疯狂基建所迷惑。祝楼主工作愉快，常回家看看。
感谢耐心阅读，最近就在西安，西安是根，肯定会常常回来看的。话说我只是一时兴起没想着要写这么多，我还以为这种论文式枯燥乏味的贴子会石沉大海呢，没料想论坛有这么常驻人口，小瞧了哈哈。
可能你没看清我说的意思，我说的是各个板块新房的投资价值排序，不是指各个板块值多钱。你所列举的很多地方比如高新 1 高新 2，曲江 1 经开 1 基乎都是不出新货的区域。第二，如果你通篇阅读了贴子，那你应该看到我所列举的所有论据和论证过程。论影响力暂不讨论，可能每个人的见解不同，亚洲杯在球迷眼里绝对是盛世，而且是国际赛事。我这里讨论的是对经济对城市基建对区域房价的拉伸提升作用。10 个城市共同举办的亚洲杯，就建设一个场管，平均每个场地也就踢几场，是一个典型的体育赛事，对于经济的拉动作用完全属于“办完就凉凉”型。而全运会对经济的拉动作用完全不在一个数量级上，这点我就不细叙，西安这次是 3000 亿级别的带动，整个城市全方位的提升改造，这点你如果有兴趣可以参考一下之前承办办城市。关于房产这块，我只能说，等你参考完其他城市，比如北京广州天津南京杭州济南沈阳等等，这些奥体板块没有一个是不是房产高价区域，有些甚至是最高价区域。关于高价地问题，高低价肯定对应高房价，但高房价跟高溢价完全是两码事，而且高低价通常都会严重遏制溢价空间。
航天城确实是个潜力股，不要被港务区现在的基建所迷惑，过 2 年楼主可以去看下科统和 CID 的基建
简单一句话，刚需看东北，改善看西南。哪里都能起来，就看时间和收益多少。
关于新房，这话只能针对刚需说，准确来说，在限购区刚需重点看东北，东南，改善全城则全城撒网，重点看高新，曲江，浐灞；非限购区刚需重点看沣西秦汉泾河，改善全西咸撒网，重点看能金，沣东。
昨天刚好开车把沣西沣东能源和港务跑了一圈，目前经开高新能源沣东秦汉各一套商品房，家里老城区两套单位福利房，楼主 18 年买的上叠应该是万科理想城吧，我在那买了套伪洋房，文保问题确实耽误了发展，不过出门就是地铁，医院和学校都不错，还是继续看好的。市府板块不知道你买的哪，我是早年买的万科金域华府，收房的时候一片荒芜，现在也繁华起来了。不知道你钟意港务为啥没买，我是觉得这名字就不像个生活的地方，实地看除了奥体没啥亮点，而且全运我也没啥兴趣，所以排除了。至于沣东那边贵且不限价，是因为官方对住宅品质有要求，和主城区比只能说各有特点，需求和目标客户不一样，而且主城区品质好的更贵啊。不是想反驳你什么，每个人想法不一样，就是借题谈下自己观点。
我看曲江和高新最房子最有实力。曲江配套成熟，居住环境其它区域不可比拟，人文环境更不用说非常好，对人的成长大有裨益；高新是产业聚集地，有产业就有人气，有人气就有市场。是想在高新上班首先选着是在高新买房吧，如果你每天上班有近三个小时的时间在路上，你不觉得疲劳吗？幸福感何而来？
经开在市政府搬过去现在也只能排老三，港务区可以参考一下，更远，更偏。而且楼主最好思考一下浐灞也是住宅区，港务区也是住宅区，不知道您的未来产业发展方向除了物流还有什么？大货云集的地方，未来必是中央豪宅居住区！
曲江你得说清楚是一期还是二期，用曲二的千人摇热度对应曲一的人居环境成熟有点牵强，曲二潜力有，但是你不能拿它对标曲一。港务区产业有但是结构单一，房价会有短暂的爆发期但是上限不高，其实现在的价格已经透支了部分未来预期
港务估计还要一个波浪，毕竟北部重装有经开，高新还是扛把子。高新原来要外溢沣东，结果搞了个高新三期，沣东又要缓缓，池子旁边如果打通高新交通，做个后花园，小曲江也不错啦。
@HAIR：沣东出路唯有两条，一是政策大力扶持，目前看已经毫无希望；二是大环境，高新三期甚至沣西起来了，会带着它上路。沣东本身定位太高已经脱离了现在的时代背景，又没有多少土地可卖，再加上遗址包袱，自身完全缺乏造血能力，5～10 年不会有太大起色。