真的住西安
# 问答
- 2021 年在西安买房,有什么建议吗? - 知乎 (opens new window)
- 西安浐灞和沣东哪个发展前景比较好?-悟空问答 (opens new window)
- 目前手上只有 50 万存款,想在西安买房,该如何选择,求过来人给点西安买房建议? - 知乎 (opens new window)
# 最新政策
- 关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知-西安市住房和城乡建设局 (opens new window)
- 关于发布部分住宅小区二手住房成交参考价格的通告-西安市住房和城乡建设局 (opens new window)
# 资料准备
- [x] 身份证复印件(正反面);
- [x] 户籍卡复印件;
- [ ] 单身声明原件(需勾选清楚婚姻状况一栏);
- [ ] 资产证明(根据现场意向预购房源要求的首付款,且首付款来源需为本人自有资金或直系亲属转款,股票、支票、基金不可作为证明资料);
- [ ] 详细版征信报告(已婚需提供夫妻双方征信报告);
- [ ] 本人工资卡近半年流水(月工资需为月供金额的 2.2 倍);
- [ ] 公积金、组合贷客户需提供公积金缴存证明(公积金以实际缴存基数核算首付款);
- [x] 以家庭为单位,家庭在西安拥有住房情况证明(可在不动产登记大厅查询打印)。
# 无房证明
点击此处链接:陕西政务服务网(西安市) (opens new window)
# 纳税证明
纳税证明 (opens new window) 北京完税证明自助打印地点及网上打印流程- 本地宝 (opens new window)
# 登记入口
- 西安市商品住房销售公示平台--西安市住房和城乡建设局|西安市轨道交通建设办公室 (opens new window)
- 服务平台--西安市住房和城乡建设局|西安市轨道交通建设办公室 (opens new window)
# 宏观板块
唯一的一个建议是能买到摇号盘就上车,记住了是摇号盘,跟着大流走,不吃亏。但是有几个区域的坑还是不要踩: 西咸新区不要轻易碰,想碰的话那就只能在沣东(西安未央区,西安长安县管辖的地方),沣西(西安长安县,西安户县管辖的地方,千万不能碰咸阳秦都区)这两个板块买,其他地方不要考虑,记住了是不考虑,等 2021 年 6 月 1 号的新政策。 高新三期早点入手,为什么不说二期和一期呢,因为贵,哈哈哈,二期一期能买也可以入手。 曲江,你就给我冷怂买,不管一期,二期你就给我冲。 长安县的房子谨慎入手,具体原因是教育问题,长安县特别行政区,听我的就行了,其他不要多问。 航天基地,买地铁附近的楼盘。 东郊,怎么说呢,东郊没环境老破小太多,不建议入手。 浐灞,你就给我买洋房和小高,高层不要碰,跌不到哪里去。 灞桥区,就买瀍河和灞河两边的房子,地铁附近的房子,其他地方慎入。 港务,你就给我冷怂的买小高和洋房,高层不要碰。 经开区本人不推荐,不管是高铁新城,草滩这些地方,能不碰千万不要碰。大西郊少碰。
有钱首选高新曲江,次选雁塔区(东吃曲江西吃高新)、未央路(北郊唯一的中心)、大寨路板块(下吃高新,西有沣东垫背)、碑林区(教育强区,生活便利)、航天城(低配版曲江)、大学城(起码有人气)、大兴新区(低配版大寨路)、土门板块(低配版大寨路)
如果只有月供 3000 的实力,东郊西郊老城区、城墙内好点的电梯房也可以买,装修一下,配套齐全、出行方便,超市、菜市场、地铁、医院、连锁餐饮都有还要什么自行车?关键是到哪儿都近啊,自住没任何问题。
高新三期属于赌博(赢了会所嫩模、输了下海干活)<赌未来规划兑现,但是价格已提前透支。高风险低收益,还不如软件新城。>;奥体(个人不看好,交通有硬伤,如果不在那边上班买了你会抑郁的,而且题主你又在高新上班,对角线穿城而过,你说你住还是不住)另外避开西三环北段、北三环全段、东三环以东、陇海线两侧、泛汉长安城遗址、泛陇海线、草滩、未央湖、西咸绝大部分地方,这些地方都是巨坑,懂得人士自然懂。
# 高新一,二期,泛高新
这个区域整体上就是被 6 号线横穿,二手房为主,新房很少。最近的新房没记错的话就是万达天玺,高新白菜心的位置,二手价格以后估计得超了 3w。这个区域楼盘还是挺杂的,品质相对不错的价格主要 1.8w+。低于这个价位一般都有一些明显的缺点,比如户型,周边配套环境,小区物业,楼间距,房龄等等。比如像天琴湾,罗马景福城,罗马西西里等等盘,算是退而求其次的选择吧。再就是丈八北路地铁附近的几个盘,离高新核心区较远,但价位相对也更低一些。鱼化寨地铁口,临三环,有金泰怡景花园和绿地国际花都可选。在这个片区内低于 1.5w,是一定有硬伤的盘,比如没证,靠近热电厂,房龄超过 15 年等,选硬伤的房子,不如减少下预期的面积。紫薇田园都市和中铁缤纷南郡是这个区域内成交量比较可观的学区房,价位对于大部分工薪阶层可以接受,不像枫林意树那么夸张。保利天悦,金泰新理城,国宾中央区这三个盘房龄都比较新,在整个高新的位置很好,而且整体品质在整个片区内算是优质的产品,价格 2w+。唐延路附近,也有像融侨城,群贤道九号这样的品质盘。出了西二环的地铁五号线沿线周边,大都可以算作泛高新区域,这片比高新要便宜一些,像天朗莱茵,昆明花园,恒大城这种,比较适合刚需,价格适中,而且房龄和户型都不差。
# 高新 CID
算是西安真正意义上第一波高价住宅用地集中的片区。区域内几乎没有二手房,主要以新房为主,大部分房企去年拿地主要集中在国际医学中心西侧,楼面地价几乎都在 1w3 以上,未来新盘的价格会随着地价上涨而更高。目前新盘价格几乎都在 2w+,而且摇号比较困难,紫薇·云璟时光最近一次登记不到 100 套房子,2500 人摇号,也可见这个区域的火热。这个片区,离电子谷,三星,中兴和烽火通信更近一些。绝大部分人普遍看好这里的发展,不过目前未来之瞳的高层几乎没有动工的,现在的 cid 还只是停留在规划层面,值不值得买,因人而异。作为一个对城市发展有一定研究的人,我的看法,这个区域一定会起来,不过周期要比预期的更长,新西安南站的建成,对加快这里的建设速度会是一个转折点。
# 软件新城
跟 CID 差不多,属高新目前着重发展的唯二区域之一。我知道的包括最近引进的 OPPO、VIVO 研发中心都在这,小米没记错的话也在这附近,大华,海康很早就在这里进行了布局。而且比邻高新核心区,也靠近沣东,离华为研究所也不远。前景,兑现,以及位置我认为强于 CID,不过这边几乎没有刚需盘,主要是高端改善产品,而且价格没有低于 2w 的,最近比较火的招商的项目也是突破了 2.5w 的均价。现在来看之前 1w7 左右苏宁云著真的是相当实惠了,这个区域后边的平均拿地价差不多算是西安最高。我看了下这个片区的拿地动态,今年天地源,隆基泰和,高科可能会有新产品推出,不过价格肯定对刚需非常不友好。不差钱这里我觉得是当下最好的选择了。这几天有一个研究生同学,让我帮他推荐一个高新的平层产品,我首推的也是这里,这边未来会聚集不少高新区内的高端楼盘。高新一二期的品质产品其实是比较少的,无论是容积率,绿化,楼间距,物业,户型来看,都不够出色。评论区有人说 oppo,vivo,小米在西安属于低端外包。因为现在也没完全落地,我大概聊下我的看法,oppo 和小米应该是布局的研发中心,这不算外包,而且从放出来的招聘需求上看,这两个应该都是规模不小的团队。vivo 应该是成立了子公司,性质有点像西安腾讯云这样的。
# 沣东
中国国际丝路中心 - 百度地图 (opens new window)
西咸新区里我认为唯一能买的区域,就是沣东,从规划层面上面讲,整个西安局部片区,它的规划不输奥体核心区,沣东中轴+昆明池水库的蓝图,在西安排第一没什么问题。现在西安整个建设中心集中在浐灞和港务,全运会配套项目大都集中在这里,不过全运会之后,就是沣东承办的亚洲杯,这将很快的推进沣东片区的基础设施建设,算是有明显的发展利好。沣东能买的也并非整个沣东片区,能源金茂,三桥,自贸区周边性价比较低,而且距离高新通勤远。最推荐的是,501 那一片,因为亚洲杯的承办,未来两年这边基础设施建设速度将明显快于沣东其余区域,然后 5 号线出了绕城和沣河之间的那几站周边也可以买,就是相对发展的慢一些。缺点也很明显就是和主城区之间有断层,不过好在 5 号线地铁通了。目前区域内新盘也越来越少了,价格也几乎都上了 2w+,还依稀记得当时只有 1.1w 价格的绿地新里城。高新置业选这里通勤完全 ok,就是价格略高,而且规划还没有完全兑现。沣东核心区,软件新城,cid 是未来 20 年最有可能代表西安城市名片的区域,关于谁能先发展起来,其实也充满着诸多变数,资源的倾斜,运气的眷顾缺一而不可。
# 雁塔南与长安区
主要区域是从接近那三环(会展中心)一直延伸到神禾二路的区域,这个区域盘很多,但能选择的并不多,一个由于很多都是筒子楼和回迁房,另外长安的老城区在参杂在中间(比较脏乱差)。这个区域一直也比较缺规模性的商业,不过宜家和中粮综合体的开建,整体的商业规模都会在排在西安前列。这个区域整体的公园绿地,是不输曲江的,雁南公园,长安公园,樊川公园,清凉山公园都算西安有点名气的园区。片区主要的特点,还是聚集了西安最多的高校,西北大学,陕师大,西外,西政,西邮,美院新校区,西京,西财等等,人文氛围相对不错。这个区域买房一般还是避开长安的老城区,比如韦曲,凤栖原。这边周围环境比较好的局部片区,像是大学城那片(西长安街),围绕长安公园的一圈,揽月阁的周边。二手的话,价格主要集中在 1.6—1.8w 之间,好一点也都上了 2w。像绿地城,万科城,雅居乐花园,雅居乐铂琅峯,融创西安宸院都算这个区域内成交量和品质相对不错的盘。新盘的话,去年有两家房企在大学城周边拿地,地价并不高,产品备案出来估计在 1w5 上下(猜测)。今年最受关注的可能就是融创江山宸院了,西北大学家属区的后边,之前很早之前我去过一次售楼部看过房,但是应该开盘没多久,递交资料好像已经超过 2000 份,受政府的限价政策,这个盘价格可能会低于预期,看好它会像融创东二环的宸悦和鸣一样是一个十分难摇的项目,毕竟南郊情怀不是说说而已的。
# 雁塔
区域内几乎无新盘,主要以二手为主 。选择这个区域建议沿 8 号线买二手。这边成交量比较可以的就是融侨馨苑了,对口学位不错,不过房龄较长,而且均价上了 2w。这边 8 号线沿线到南三环之间,其实还有像裕昌太阳城(被爆出来使用过瘦身钢筋),华城万象,双流花溪湾,金泰假日花城等等盘,价格在 1w6 上下,对刚需比较友好。除非预算有限,但其实不是很推荐买这里,虽然位置不错,但小区整体的品质,户型,规划等等都有点跟不上时代。
# 曲江
其实我对曲江的看法一直没多大变化,曲江能买的区域只有南湖,大唐芙蓉园和创意谷周边。具体的楼盘自己围着这些地标看一圈就知道有哪些了。一期周围大概在 3w+,创意谷周边 2w+。因为考虑到是高新(核心区)工作,曲二几乎算是通勤的极限了,往南的航天城就不考虑了。曲江二期,其实整体住宅密度非常高,公园也很少,跟曲江一期的文旅和居住氛围差了非常多,尤其临绕城,三环的那一圈楼盘,性比价真的很低。曲二的价格对比其配套,价格其实有点虚高,大家都愿意住曲江也热衷于谈论曲江,也让“曲江”这两字产生了不少的溢价。为了曲江两字的虚荣,而选择曲二并不是一个很明智的选择。其实曲江这一次高价地让我感到很意外,因为朋友家就在中海曲江大城,离高架更远一点,其实都已经能感受到明显的噪音影响,这块地在曲江大城和高架之间,紧邻高架,其实算是有硬伤的房子,没想到楼面价上了 2w。
# 地理位置
西安市卫星地图,西安市地图,电子地图_八九网 (opens new window)
# 光照
# 交通(地铁)
更新地址:西安地铁 (opens new window)
提取码:xvy7
批文关于西安市城市轨道交通第三期建设规划(2018-2024 年)的批复(发改基础〔2019〕1049 号)_政府信息公开_政务公开-国家发展改革委 (opens new window)
# 组合贷流程图
个人住房公积金贷款业务指南----西安市人民政府 (opens new window)
# 费用
- 契税:90 平方米及以下普通住房,且该住房属于家庭少有住房的,减按 1%税率征收契税,90`144 平米普通住宅 1.5%,超过 144 平米 3%,非住宅 3%。通常契税跟着首付款一起缴,开发商代收。交纳相关费用,开发商会出具正式的购房发票;
- 印花税:在订立合同时就直接缴纳,总房款的 0.05%,一般跟首付款一起缴,以便于开发商统一办理合同登记和房产证;
- 银行按揭费用:如果办理按揭贷款,签合同时要交的第 2 组费用是银行按揭费用,商业贷款的收费项目,各银行间有细微的差别; a. 抵押登记费:80 元/户 b. 权证印花税:5 元/户 c. 保险费:财险保险费=总房款×年费率×年限系数。保险费一次交完。(保险费率大致为:1~5 年为 0.07%,6~10 年为 0.06%,11~15 年为 0.055%,16~20 年为 0.05%,20 年以上为 0.045%)
- 大修基金:购房款的 2%-3%是公共设施、共用设备(涉及房屋共有部分如外墙、屋顶、下水道、水管等)的维修基金。执行的收费办法是: a. 不含电梯:总房款×2% b. 含电梯:总房款×3% c. 部分试点楼盘按 50~60 元/m2 收取
- 开发商或者物业公司要在当地房管局指定的银行开户后,购房者可以自行交存。一般来说,购房者在领钥匙,办理入住手续时,开发商就会代收房屋维修资金;
- 物业管理费:从收房日开算,以购房人验收房屋合格之日起开始计算。如开发商发出入住通知书后,购房人无正当理由不进行收楼的,物业管理费可以从发出入住通知书一个月后开始计算。一般先交三个月;产权人长期不住的房屋或开发商未售出的空置房,均应交纳物业管理费;
- 权属登记费:80 元/套,权属登记费就是办理房产证的费用;
- 交易手续费:住宅建筑面积 X3 元/㎡;非住宅建筑面积 X11 元/㎡; 买房除了首付还有什么费用?首付买房条件是什么-中国相关问题 - 中国吉屋网 (opens new window)
# 购房建议
房住不炒 买房子是为了住,为了让房子服务你,而不是你去服务房子,尽量不要选择通勤一小时以上的地方
周围配套
很多中介喜欢说什么空港新城未来会有升值空间,然而我上次和同事开车去那边转,很多地方都是苹果地,有的楼盘你打开外卖 app,连个外卖都点不了,想让那些地方发展起来,起码得等 10-20 年,到时候你的房子不新了,你的年龄也大了。最重要的就是孩子上学和老人看病,附近有没有什么公交站地铁站。
房子的周围环境,比如高架桥,工厂等污染源。临街和学校旁边的房子最好不要选,因为太吵,如果价格合适,装修的时候可以通过一些装修手段进行改良。
看看小区的物业怎么样,绿化好不好。在手机上提前查一下小区的开盘时间,在看房子的时候看一下小区的电梯情况,多找人打听打听冬天供热好不好。如果中介手里有钥匙,在不同时间过来看看,房子内的采光怎么样。
最重要的就是,如果你要买二手房,一定要去银行房管局查一下,房子有没有被抵押出去,房主有没有把使用权放到其他人名下。
因为很多新房的楼盘,连楼都没有盖起来,就给你几张概念图说未来小区很好,送的家电都是大牌子,但是等你收房的时候就会发现当初开发商承诺的跑道园林一个也没有,家电虽然都是大牌子,但都是大牌里的便宜货,后期房子有什么质量问题也不好说。二手房实物就在那里放着,猫腻什么的相对于新房来说比较少,因为你在看房的时候可以直接看到小区到底好不好,问问那个房子的楼下邻居有没有漏过水。
参阅:坐标西安,月薪到手 8500,在高新区工作,准备定居西安,有没有购房建议? - 知乎 (opens new window)
房子对于当代人来说,意义非常重大。很多人一辈子都买不起房,也有很多人一辈子只能买得起一套房,因此在买房子前一定要做好足够的功课,一步到位,不要买了后才后悔,那就来不及了。
# 打工人
打工人,特别是#高新区 的打工人,避免不了的就是#加班,至于加班到几点,相信即使到12:00的也有。所以买固定居所最重要的是通勤时间,没有人会想加班到10点还要一个小时多的通勤吧?
第一是#通勤,半小时以内,#电动车能到的地方最佳,因此控制在10km内最好,5km以内更好,首先排除掉#港务区,#曲江新区,#浐灞 以及#秦汉新城 #泾河新城 等等,剩下的就是#长安,#莲湖区 ,#雁塔区,#碑林区,#沣东新城 和#沣西新城 ,#高新区。
第二是生活便利性,起码得有商超饭店这些,外卖能到且选择比较多的地方,所以沣西可以排除,沣东可选地方有限。
第三就是#房贷了,高新的打工人大多都是私企#裁员 的风险几乎都有,因此贷款总额不能过高。以贷款150万为例,每个月还款6500。首付需要65万左右,如果是毛坏新房,装修还要25万,契税和大修基金10万,除去利息,共需要250万,#二手房 花费基本一致。普通人的上限其实就是总价220万的毛坯新房(父母给全款买或者给一两百万的,刚毕业年薪五十万的,不在这个范围内),如果对这条有意见,说明不在普通人范围内。范围直接缩小到长安,雁塔,莲湖,沣东,以及一部分高新的老房子。
居安思危,不要看当前工资多少,需要考虑未来5年,10年,20年的事情,一开始没必要把杠杆拉多高,先买来住,以后发展的好了再换,发展一般有住的就挺好了。
看到这里,细心的人会发现我没说#学区房。先说结论:学区对现在的普通人没有任何价值。费力买学区,不如留些钱给后代做起步资金,就业形势的严峻大家是能看到的。根据个人经历,学校的教育是其次,主要看个人。五大也没都考上西电,更别说清华了。难道#五大名校 就没有普本了?五大的本质不过是把优秀的学生放在一起,这样对顶尖的一批有利,对中下游的并不好,五大一共有多少学生,高考前五千全是五大的学生吗?想通这个问题,其实执着于名校就没有多大必要了。更不要说现在为了卖房搞出来的一大堆名校+了,更是挂羊头卖狗肉。这可能是我最会被喷的一个点,但是希望能够让一些朋友避免内耗。
# 如何选房子
# 朝向如何选
直接说结论:朝南
一般而言,房子朝向的优劣顺序大致为南、东南、东、西南、北、西,朝南最好,朝西最差。所以一般的来讲,最好是买南北朝向的。这和我们中国人的传统观念有关系。另外我们国家处于北半球,气候特点是以南北向风为主,南北向的房屋不仅采光性好,如果户型是通透户型的,通风也比较好。
排序 | 朝向 | 特点 |
---|---|---|
1 | 正南 | 阳光充足,南北通透,冬暖夏凉 |
2 | 东南 | 采光较好,通风略显不足易潮湿 |
3 | 东 | 仅有上午有阳光,通风差 |
4 | 西南 | 采光较好,但有一定的西晒困扰 |
5 | 北 | 采光最差,夏天凉爽冬天阴冷 |
6 | 西 | 采光时间短,西晒强烈夏季热 |
# 从户型图入手
# 动静分离怎么看
卧室集中在一面,客厅和餐厅、厨房集中在一面。
来两张比较好的户型图。和动区相邻的是过渡区(书房、卫生间,次卧),而不是主卧。
# 南北通透
南北通透的优点
- 采光好:南北通透的房子在客厅和餐厅一般都有大阳台,采光极好。
- 通风好:中国位于北半球,冷空气都是从北向南吹的,空气的流通更好。通风好可以降低因室内潮湿而引起生病。
- 冬暖夏凉:朝南的房子冬季得热多而夏季得热少,再加上夏季的主导风向一般为东南或者南方,自然风给人带来的舒适感是空调无法比拟的.
如何从户型图中,看出是南北通透呢?
- 客厅与餐厅相连,且客厅直通南向阳台,餐厅直通北向阳台,之间无墙体遮挡
- 房间分居南北,门对门通风顺畅。
- 室内呈小进深,大面宽的格局,采光较好。
只有同时满足 3 个特点才能称之为南北通透,否则就是“伪”南北通透。我们来看具体的例子:
真南北通透
假南北通透
# 面宽/进深/开间
先看概念:
- 面宽:房屋东西墙面之间的宽度尺寸
- 进深:与面宽垂直方向的深度尺寸
- 开间:是指相邻两个横向定位墙体间的距离。
再看结论:不要选面宽小,而进深大的户型。
最后,来探讨一下为什么?
户型最重要的指标是面宽。
关于得房率、公摊面积,我们是没有办法知道确定的数值,这里猫腻很多。而面宽是可以测量的,是判断一个户型好坏的最直接的指标。
建筑师在规划小区的时候,首先考虑的,不是如何让房子住的舒服,而是人如何把总建筑面积做到最大值,让开发商赚到最多的钱。
想要把建筑面积做到最大而且同时满足光照标准,最简单粗暴的方式,就是减少面宽,增加进深。
我们在看楼栋分布图的时候,往往会发现一个问题:楼栋东西向的间距很小,而南北之间间距比较大。(南北向有采光的需求)
如果保证每户的面积不变,那只能从南北方向找补,增加进深,省出面宽。这样就增加了几个单元的房子,但同时户型就变得狭长了。
# 楼层平面图
只看户型图选房,大多在拿房的时候会后悔。
在不了解整个楼层户型分布的情况下,你可能并不知道:
- 你卧室旁边居然是邻居的客厅,你在睡觉的时候,恰好人家在聚餐办活动,吵得你无法入眠。
- 你的卫生间、阳台离隔壁太近,你的生活开始变得毫无隐私了。
- 本来选的就是坐北朝南的房子,没想到自己的窗户是在一个凹槽里。根本就采不到光照。
因此业内人士经常有一句话:没看过楼层平面图,等于没看过户型图。
看楼层平面图,最重要的一点是,户型的采光问题。
随便从网上找了一张图,请看中间的 2 号户型。如果单纯看户型图,次卧和厨房都有窗户(小红圈的部分),面积虽然小,但勉强能接受。
但看了楼层平面图,你会发现两个窗户都在一个很深的凹槽内,势必影响采光。
另外,2 号楼作为凸起的中间户,也会有些影响两个边户的客厅采光。
# 从小区环境配置
# 容积率是个啥
容积率是指,建筑总面积与建筑用地面积的比。
例如,在 1 万平方米的土地上,有 3000 平方米的建筑总面积,其容积率为 0.3。由于高层建筑的存在,容积率数值可以大于 1。
而对于租户来说,容积率越低住得越舒服,具体数值可以参考下图。
高容积率的住宅项目意味着小区内房子建得多(也可能是楼层高),而高密度的住宅必定会带来高密度的居住人口,最终导致小区业主的生活舒适度下降。比如公共设施(健身场所、儿童活动区域、娱乐中心以及楼宇内的电梯、消防通道)的使用上就会相对拥挤,频繁的使用还会加剧设施的老化。
对于开发商来说,容积率越高越好。对于老百姓来说,容积率越低越好
# 高低配是个啥
高低配就是:洋房、别墅+高层,多种建筑形态的搭配。
举个例子,一个 20 万平方米的“高低配”社区,高层假设 18 万平方米,排屋为 3 万平方米,高层成交均价 2 万元/平方米,排屋的成交均价为 4 万元/平方米,这个项目的总货值为 48 亿元;假如这个 20 万平方米为纯高层住区,那么它的总货值为 40 亿元。
所以“高低配”就是为了多做利润。洋房、别墅会侵占大片的绿地面积,而高层则被牺牲了楼间距、公共活动空间。同样的容积率,纯高层社区的居住感往往比高低配社区高层居住感更好。
# 楼层数区分
- 低层:1-3 层(含 3 层)
- 多层:2-6 层
- 小高层:7-11 层
- 多层:12 层以上
- 超高层:33 层以上
# 城市规划:学区房,商业配套
城市规划,包括学区,商业配套,绿化等
这些是可能你要提前了解清楚,对你以后租房的舒适性可能会有影响。
学区是教育局规划决定的,这是开发商不能左右的。为防有地产商为拉取客户而欺骗购房者,最好自己去确认。
# 绿化环境:绿化率
绿化率是指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。但绿化率只是开发商宣传楼盘绿化时用的概念,并没有法律和法规依据。
在通常情况下,新建居住区内绿化率不得低于 30%,旧区改造不低于 25%,大于 50%则可称作花园。另外,达到 40%左右的才能保证居住的舒适度。
# 其他指标
# 层高
上下两层楼面(或地面至楼面)结构标高之间的垂直距离
# 得房率
得房率是指可供住户支配的建筑面积与每户建筑面积之比。一般多层的建筑物得房率为 88%,高层的建筑物得房率为 72%,而办公楼为 55%。
一般飘窗或者半封闭阳台不会纳入到套内面积中,所以房企也是采用这种方式来赠送房主,促成房屋交易提升。
# 公摊面积
公摊建筑面积是指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。包括:电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等,以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积,以水平投影面积计算。
# 其他注意点
- 留心一下房间比例,家具的比例不要信。
- 房间是否有改造的空间(非承重墙)
- 门的开向?(是否与其他家具预置有影响,如衣柜)
- 楼层的选择:这几层永远都是黄金楼层 (opens new window),选 1/3-2/3 的楼层不会错。
- 室内的走道不宜过多,或过长,浪费钱。
- 厨卫不要扎堆,避免因为卫生间而影响食品安全
- 房门的开向要合理,内开不要影响空间的使用(衣柜等),外开不要影响活动区域。
- 买房子,一定要选好开发商,最好找有品牌的,不要找本地小开发商。
- 不买设备层?
参考文章:户型的战术选择 (opens new window)
# 如何买房子
# 等额本金还是等额本息
先说结论:选择等额本息。
再来看下,这二者计算方法到底有什么区别?
那为何要使用等额本息呢?
- 在第一个月,由于占用银行的本金都是一样的,所以第一个月的利息是一样的。而等额本息的意思就是说,每个月要还给银行的钱(银行+利息)是固定的,第一个月的利息都是一样的,所以第一个月等额本息会比等额本金多,不仅是第一个月,而是接下来的几十年里的每个月,等额本息占用银行的钱都会比等额本金多。占用时间越长金额越多,我们就越占便宜,运用数学里的极限思想,我们如果能占用一辈子不还银行钱,那岂不是爽翻了。
- 20 年前的 1000 块钱是巨款,而现在的 1000 块钱就只够我们吃一顿饭。说明钱会越来越不值钱。尽量让现在的我们少还钱,而未来的更有钱(经过稀释后的)的我们去还钱。
- 而且现在的现金流对我们都很重要,能贷多长就贷多长,能多贷点就多贷点。不会吃亏的。
- 现在人民币贬值的速度是 3%左右,而房价的上涨速度远大于此,所以买房是不会亏的
更多内容请前往查看青木先生的文章:隐藏在房贷里的那些秘密 (opens new window)
# 房子溢价
原文链接:10 种溢价,决定你的房子的价值 (opens new window)
一套面积相同、结构相近的高层住宅,因为在不同的城市、不同的位置有了天壤之别的价差。为什么会这样?
原因再简单不过了,任何资产都有一个基准价格,还有在此基础上的溢价。拥有多重溢价的房子,可能是没有溢价房子的 10 倍,甚至 30 倍、50 倍!
由于城乡差别巨大,城市和城市之间差别巨大,中国的房子就有远比西方多得多的溢价类别。对于者来说,这是必须关注的。
- 资源溢价
溢价很好理解,就是的价值。一般来说,幼儿园、初中是就近的、好的能大大提高住宅的价格。在北京,曾屡屡出现过单价数十万元的房,对此大家已经耳熟能详。
- 医疗资源溢价
医疗资源肯定会影响房价,而且从整体上影响一个城市的房价。中国的医疗资源分布在北京和上海,其次是成都、武汉、广州这些区域城市。所以,这些城市房价里都有医疗溢价的成分。
- 交通资源溢价
能不能成为全国性的铁路、公路和航空枢纽,直接影响到一个城市的发展前途。城市一般都是多重交通枢纽,比如北京、上海、广州;石家庄、南昌虽然是省会城市,但在高铁系统里地位不高,航空地位更低,所以其房价必然受到影响,不如同为省会城市的郑州、杭州等城市。
- 城市级别溢价
级别越高的城市,拥有更多发展机遇,这是不言而喻的。在中国,北京和上海是类城市,深圳、重庆、天津是第二类城市,然后才是其他的省会城市、计划单列市,再往下是地级市、县级市、县城、镇。一线城市的地级市(苏州、廊坊、东莞等),发展机遇又会多一些。
近年来明显在崛起的省会城市有南京、杭州、成都、武汉、郑州、合肥、长沙、西安等。
- 邻居溢价
有人说,买房子就是买邻居,此言不虚,在中国尤其如此。如果你的邻居里都是这座城市里有权、有钱和有意见影响力的人,你的小区不会规划垃圾填埋场、火葬场,也不会有高压线穿空而过,就连垃圾转运站也会躲得远远的,而的即便现在不是名校,很快也会跟名校合作的。
- 自然环境溢价
深圳楼市为什么在过去两年领涨全国?原因很简单,在市区拥有 500 万人口以上的大城市里,空气质量有超过深圳的吗?绿化覆盖率有超过深圳的吗?海滩有比深圳漂亮的吗?同理,厦门房价也很高,珠海房价也远超旁边的中山、江门,这里面都有明显的自然环境溢价。
- 制度溢价
北上深的房价会超过香港吗?有人说能,有人说不能。说不能的,强调的主要就是制度溢价。不是说香港的制度都优于内地,而是说内地人比较方便过去买房子的,没有语言障碍的,实施成熟市场经济制度的地方,只有香港而已。
- 信用稀缺溢价
当一个社会信用稀缺的时候,金融市场容易受伤,因为金融市场波动性更大,交易成本更低,交易更为便捷。所以金融市场更容易被操纵,出现极端行情,从而实现财富的快速、剧烈转移。
- 土地制度与开发制度溢价
中国的土地制度是“国有+集体所有”,集体所有的是农业用地,变成城市建设用地只能是国家征地。所以,从房地产开发的角度看,中国的土地制度基本上是国有的。具体到每个城市,都是市政府所有的。所以,土地市场不存在竞争,房价也就易涨难跌。
在欧美等国家,买地建房都是私人的事情,开发商的作用不大。中国不同,必须有开发商居中。所以,中国的商品房市场相当于有“做市商制度”,开发商控制着新盘价格,会串联护盘。新房不仅难以降价,还成为拉动二手房上涨的主要因素。
也就是说,中国的土地制度、房屋开发销售制度,均大不同与西方。不明白这一点,就看不懂中国楼市。
- 风水溢价
房子还有风水溢价。位置明显不好(比如低洼、以前做过坟地、刑场)的小区,出过事的房子(比如发生过凶案),其价格很难上涨。风水特别好的房子,则会非常抢手。
# 交首付要注意的事
- 一定要检查开发商是不是具有商品房预售许可证
有了许可证,则说明开发商具有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证等,这是买房能否办产权证的重要证件。另外,购买时需要留意所购楼号是否在预售范围内。
- 一定要注意合同是否标准为房屋买卖合同文本
在签订合同时,一定要选用房地产管理部门一致印制的标准房屋买卖合同文本,并依照合同文本中所列条款逐条逐项填写。切记!千万不能大意。
- 一定要留意合同条款中双方所填写的内容中权力与责任是不是对等
有些开发商的合同文本会在事前已填写好,甚至连补充条款也已经填好了,那么对于此种情况,买房人就要提高警惕了!因为这种填写好的合同文本大多存在着权力责任不平等的条款。一旦发生此种状况,买房人一定要提出自己的意见,决不能草率行事。
- 一定要明确约定付款方式
在合同中对付款的数额、期限、方法及违约责任等作出约定。有的开发商不是先签定合同,而是先让买房人交纳必定数额的定金,只给购房者一个收据,一旦发生纠纷,购房者在追究其责任方面就会举证艰难。
- 一定要约定好交房日期
其实,在日常生活中,开发商因资金不足而延期交房是常有的事。然而有些开发商却会在预售合同上大做文章,比如只注明竣工日期,而不注明交付使用日期;运用“水电气装置后、质量检验合格后、小区配套完成后才交付房子”等一些含糊言语。
对此,购房者在签定合同时,必定要将交房日期明白无误地规定为“某年某月某日”,并注明开发商不能准时交房所需承当的责任。这样一来,才可保障到自己的利益,也方便日后能够维权!
# 买毛坯房还是精装房
精装房优点
- 你向银行贷款的钱也包括装修的钱,你就不用一下子拿出那么多钱。
- 装修由开发商承包,不用你操心
- 统一装修的话,所有的交付完即是装修完成的时间,比较统一,不用担心入住后有装修噪音
精装房缺点
- 装修风格比较统一,没法自主选择装修风格
- 开发商统一装修的质量、成本无法把控
- 一般来说,开发商的装修不值你支付的费用
毛坯房优点:
- 可以自主选择装修风格
- 可以自己把控装修质量,对比原材料价格,监督装修过程
毛坯房缺点
- 自主装修的话,可能比较费钱,而且劳心劳力,需要做很多的功课,操很多的心
- 各家各户的装修时间都不固定,有可能你入住了,别人还在装修,那就很影响你的生活质量。
- 装修的时候,你可能要自己再付现金,对于资金不充裕的人来说是个难题。
# 买前买后还有啥事
# 买后还要交什么钱
房子买来,即使你不住,也是要花钱的,那到底花在哪里呢?
- 物业费:3 元/平方,各个地方不同,一百平的话,一个月 300
- 公共设施损耗费:半年 500,一年 1000
- 停车费:地上 120-250 元/月,地下 250-400 元/月
# 买前要做好哪些调查
- 五证二书是否齐全
五证:《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》(建设工程开工证)、《商品房销售(预售)许可证》。
二书:《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。
这些证件齐全了,开发商才可以卖房。对于买房人来说,要关注自己所购买的房子楼号是否在预售许可的范围内。
- 看开发商资质实力,口碑好坏
看开发商资质是一级、二级还是三级。一级好,二级还不错,三级就比较一般了。了解开发商相关信息,比如开发商以往的业绩、项目总开发量和开工量、工期进度等。
- 看产权年限
买房要注意土地的使用年限,一般为 70 年,也有 40 年或者 50 年的。年限是从开发商初拿到这块地的时候算起,而经过后期的开发、出售,很多人在买到新房时,房屋的产权年限往往不足 70 年了。
- 看小区环境
小区环境如何,直接反应了一个小区的品质。要关注绿化率、容积率及建筑密度等相关指标。注意看小区的硬质铺装(比如大理石地面、花砖地面、植草砖地面等)、小区围墙、小区大门、楼栋外立面颜色和装饰、内部活动设施、指示牌、水景、雕塑、灯光设施,要美观且实用。
- 看小区物业好坏
物业就是业主的管家,好的物业能让人放心、安心、舒心。看物业好坏,可以参考物业公司、看物业提供哪些服务、看公共区域的卫生情况、看小区安全防卫级别、如果有条件还可以询问已入住的业主。
- 看小区的配套
是否自带幼儿园,幼儿园、的中办学水平如何,与小区的距离有多远。
# 房产百科
# 产权 40 年和 70 年有什么区别
根据用地性质的不同,不同房屋的主人的使用年限有所不同
- 居住用地:70 年
- 工业、教育、文化、卫生、体育用地:50 年
- 商业、旅游、娱乐用地:40 年
- 综合或其他用地:50 年
这里要注意的有几点
- 使用年限是从开发商取得该土地使用权之日开始算起,而不是从你拿到房子那天开始算的。
- 你买了房子,只是拥有了房子和 70 年的土地使用权限,70 年到了,你的房子还是你的,只是你没有使用土地的权限。
那你肯定要问了,如果土地使用期满怎么办呢?
目前有两种说法:
- 期满自动续期。依据:2007 年 10 月 1 日起施行的《物权法》中的明确规定:“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。” — 可能性最大。
- 国家收回土地,但是会给予你业主一定的经济补偿或者用类似拆迁安置的方法解决。
不过,除了土地的使用年限的区别外,不同产权年限的房子,在一些方面也有明显的区别。
税费、土地出让金不同:40 年产权的商业用房,其交纳的税费和土地出让金都比住宅要高。
按揭方式不同:70 年产权的房子,可以采用商业贷款、组合贷款或公积金贷款,首套房一般首付比例为 3 成,贷款年限最长可达 30 年,首套房贷款一般为基准利率。40 年产权的房子,只能使用商业贷款,不能使用公积金贷款。购买首付须为总价五成,商业贷款年限为 10 年,贷款利率通常会比较高。
居住成本不同:40 年产权的房子一般不通燃气,按照商业用水、用电标准收取,价格较高。住宅性质的房子,价格标准相对比较低。
落户方面的不同:只有住宅性质的房子,才可以落户,且可以就读周边的幼儿园、中小学。商业用房则不行。
房产套数认定方面的不同
在限购限贷的大背景下,一般 40 年产权的房子不计入套数(有个别规定的城市除外,如北京)。比如,个人名下只有一套 40 年产权的房子,再次买 70 年产权的房子,可以认定为购买首套房。但如果有贷款记录,在一些城市,首付比例会提高,具体要看城市怎么规定的。70 年产权的房子,通常情况下会计入家庭住房套数内。
再次出售难易程度的不同:70 年产权的房子再次出售转让,比较容易售出。
而 40 年产权的房子,在进行二次交易时,由于税费高,贷款年限及贷款额度等方面的限制,很少有人问津。
# 扫盲知识
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