真的住西安

房子对于当代人来说，意义非常重大。很多人一辈子都买不起房，也有很多人一辈子只能买得起一套房，因此在买房子前一定要做好足够的功课，一步到位，不要买了后才后悔，那就来不及了。

# 问答

# 最新政策

# 资料准备

[x] 身份证复印件（正反面）；
[x] 户籍卡复印件；
[ ] 单身声明原件（需勾选清楚婚姻状况一栏）；
[ ] 资产证明（根据现场意向预购房源要求的首付款，且首付款来源需为本人自有资金或直系亲属转款，股票、支票、基金不可作为证明资料）；
[ ] 详细版征信报告（已婚需提供夫妻双方征信报告）；
[ ] 本人工资卡近半年流水（月工资需为月供金额的 2.2 倍）;
[ ] 公积金、组合贷客户需提供公积金缴存证明（公积金以实际缴存基数核算首付款）;
[x] 以家庭为单位，家庭在西安拥有住房情况证明（可在不动产登记大厅查询打印）。

# 无房证明

点击此处链接：陕西政务服务网(西安市) (opens new window)

# 纳税证明

纳税证明 (opens new window) 北京完税证明自助打印地点及网上打印流程- 本地宝 (opens new window)

# 登记入口

# 宏观板块

唯一的一个建议是能买到摇号盘就上车，记住了是摇号盘，跟着大流走，不吃亏。但是有几个区域的坑还是不要踩：西咸新区不要轻易碰，想碰的话那就只能在沣东（西安未央区，西安长安县管辖的地方），沣西（西安长安县，西安户县管辖的地方，千万不能碰咸阳秦都区）这两个板块买，其他地方不要考虑，记住了是不考虑，等 2021 年 6 月 1 号的新政策。高新三期早点入手，为什么不说二期和一期呢，因为贵，哈哈哈，二期一期能买也可以入手。曲江，你就给我冷怂买，不管一期，二期你就给我冲。长安县的房子谨慎入手，具体原因是教育问题，长安县特别行政区，听我的就行了，其他不要多问。航天基地，买地铁附近的楼盘。东郊，怎么说呢，东郊没环境老破小太多，不建议入手。浐灞，你就给我买洋房和小高，高层不要碰，跌不到哪里去。灞桥区，就买瀍河和灞河两边的房子，地铁附近的房子，其他地方慎入。港务，你就给我冷怂的买小高和洋房，高层不要碰。经开区本人不推荐，不管是高铁新城，草滩这些地方，能不碰千万不要碰。大西郊少碰。

有钱首选高新曲江，次选雁塔区（东吃曲江西吃高新）、未央路（北郊唯一的中心）、大寨路板块（下吃高新，西有沣东垫背）、碑林区（教育强区，生活便利）、航天城（低配版曲江）、大学城（起码有人气）、大兴新区（低配版大寨路）、土门板块（低配版大寨路）

如果只有月供 3000 的实力，东郊西郊老城区、城墙内好点的电梯房也可以买，装修一下，配套齐全、出行方便，超市、菜市场、地铁、医院、连锁餐饮都有还要什么自行车？关键是到哪儿都近啊，自住没任何问题。

高新三期属于赌博（赢了会所嫩模、输了下海干活）<赌未来规划兑现，但是价格已提前透支。高风险低收益，还不如软件新城。>；奥体（个人不看好，交通有硬伤，如果不在那边上班买了你会抑郁的，而且题主你又在高新上班，对角线穿城而过，你说你住还是不住）另外避开西三环北段、北三环全段、东三环以东、陇海线两侧、泛汉长安城遗址、泛陇海线、草滩、未央湖、西咸绝大部分地方，这些地方都是巨坑，懂得人士自然懂。

来源 (opens new window)

# 高新一，二期，泛高新

这个区域整体上就是被 6 号线横穿，二手房为主，新房很少。最近的新房没记错的话就是万达天玺，高新白菜心的位置，二手价格以后估计得超了 3w。这个区域楼盘还是挺杂的，品质相对不错的价格主要 1.8w+。低于这个价位一般都有一些明显的缺点，比如户型，周边配套环境，小区物业，楼间距，房龄等等。比如像天琴湾，罗马景福城，罗马西西里等等盘，算是退而求其次的选择吧。再就是丈八北路地铁附近的几个盘，离高新核心区较远，但价位相对也更低一些。鱼化寨地铁口，临三环，有金泰怡景花园和绿地国际花都可选。在这个片区内低于 1.5w，是一定有硬伤的盘，比如没证，靠近热电厂，房龄超过 15 年等，选硬伤的房子，不如减少下预期的面积。紫薇田园都市和中铁缤纷南郡是这个区域内成交量比较可观的学区房，价位对于大部分工薪阶层可以接受，不像枫林意树那么夸张。保利天悦，金泰新理城，国宾中央区这三个盘房龄都比较新，在整个高新的位置很好，而且整体品质在整个片区内算是优质的产品，价格 2w+。唐延路附近，也有像融侨城，群贤道九号这样的品质盘。出了西二环的地铁五号线沿线周边，大都可以算作泛高新区域，这片比高新要便宜一些，像天朗莱茵，昆明花园，恒大城这种，比较适合刚需，价格适中，而且房龄和户型都不差。

# 高新 CID

算是西安真正意义上第一波高价住宅用地集中的片区。区域内几乎没有二手房，主要以新房为主，大部分房企去年拿地主要集中在国际医学中心西侧，楼面地价几乎都在 1w3 以上，未来新盘的价格会随着地价上涨而更高。目前新盘价格几乎都在 2w+，而且摇号比较困难，紫薇·云璟时光最近一次登记不到 100 套房子，2500 人摇号，也可见这个区域的火热。这个片区，离电子谷，三星，中兴和烽火通信更近一些。绝大部分人普遍看好这里的发展，不过目前未来之瞳的高层几乎没有动工的，现在的 cid 还只是停留在规划层面，值不值得买，因人而异。作为一个对城市发展有一定研究的人，我的看法，这个区域一定会起来，不过周期要比预期的更长，新西安南站的建成，对加快这里的建设速度会是一个转折点。

# 软件新城

跟 CID 差不多，属高新目前着重发展的唯二区域之一。我知道的包括最近引进的 OPPO、VIVO 研发中心都在这，小米没记错的话也在这附近，大华，海康很早就在这里进行了布局。而且比邻高新核心区，也靠近沣东，离华为研究所也不远。前景，兑现，以及位置我认为强于 CID，不过这边几乎没有刚需盘，主要是高端改善产品，而且价格没有低于 2w 的，最近比较火的招商的项目也是突破了 2.5w 的均价。现在来看之前 1w7 左右苏宁云著真的是相当实惠了，这个区域后边的平均拿地价差不多算是西安最高。我看了下这个片区的拿地动态，今年天地源，隆基泰和，高科可能会有新产品推出，不过价格肯定对刚需非常不友好。不差钱这里我觉得是当下最好的选择了。这几天有一个研究生同学，让我帮他推荐一个高新的平层产品，我首推的也是这里，这边未来会聚集不少高新区内的高端楼盘。高新一二期的品质产品其实是比较少的，无论是容积率，绿化，楼间距，物业，户型来看，都不够出色。评论区有人说 oppo，vivo，小米在西安属于低端外包。因为现在也没完全落地，我大概聊下我的看法，oppo 和小米应该是布局的研发中心，这不算外包，而且从放出来的招聘需求上看，这两个应该都是规模不小的团队。vivo 应该是成立了子公司，性质有点像西安腾讯云这样的。

# 沣东

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中国国际丝路中心 - 百度地图 (opens new window)

西咸新区里我认为唯一能买的区域，就是沣东，从规划层面上面讲，整个西安局部片区，它的规划不输奥体核心区，沣东中轴+昆明池水库的蓝图，在西安排第一没什么问题。现在西安整个建设中心集中在浐灞和港务，全运会配套项目大都集中在这里，不过全运会之后，就是沣东承办的亚洲杯，这将很快的推进沣东片区的基础设施建设，算是有明显的发展利好。沣东能买的也并非整个沣东片区，能源金茂，三桥，自贸区周边性价比较低，而且距离高新通勤远。最推荐的是，501 那一片，因为亚洲杯的承办，未来两年这边基础设施建设速度将明显快于沣东其余区域，然后 5 号线出了绕城和沣河之间的那几站周边也可以买，就是相对发展的慢一些。缺点也很明显就是和主城区之间有断层，不过好在 5 号线地铁通了。目前区域内新盘也越来越少了，价格也几乎都上了 2w+，还依稀记得当时只有 1.1w 价格的绿地新里城。高新置业选这里通勤完全 ok，就是价格略高，而且规划还没有完全兑现。沣东核心区，软件新城，cid 是未来 20 年最有可能代表西安城市名片的区域，关于谁能先发展起来，其实也充满着诸多变数，资源的倾斜，运气的眷顾缺一而不可。

# 雁塔南与长安区

主要区域是从接近那三环（会展中心）一直延伸到神禾二路的区域，这个区域盘很多，但能选择的并不多，一个由于很多都是筒子楼和回迁房，另外长安的老城区在参杂在中间（比较脏乱差）。这个区域一直也比较缺规模性的商业，不过宜家和中粮综合体的开建，整体的商业规模都会在排在西安前列。这个区域整体的公园绿地，是不输曲江的，雁南公园，长安公园，樊川公园，清凉山公园都算西安有点名气的园区。片区主要的特点，还是聚集了西安最多的高校，西北大学，陕师大，西外，西政，西邮，美院新校区，西京，西财等等，人文氛围相对不错。这个区域买房一般还是避开长安的老城区，比如韦曲，凤栖原。这边周围环境比较好的局部片区，像是大学城那片（西长安街），围绕长安公园的一圈，揽月阁的周边。二手的话，价格主要集中在 1.6—1.8w 之间，好一点也都上了 2w。像绿地城，万科城，雅居乐花园，雅居乐铂琅峯，融创西安宸院都算这个区域内成交量和品质相对不错的盘。新盘的话，去年有两家房企在大学城周边拿地，地价并不高，产品备案出来估计在 1w5 上下（猜测）。今年最受关注的可能就是融创江山宸院了，西北大学家属区的后边，之前很早之前我去过一次售楼部看过房，但是应该开盘没多久，递交资料好像已经超过 2000 份，受政府的限价政策，这个盘价格可能会低于预期，看好它会像融创东二环的宸悦和鸣一样是一个十分难摇的项目，毕竟南郊情怀不是说说而已的。

# 雁塔

区域内几乎无新盘，主要以二手为主。选择这个区域建议沿 8 号线买二手。这边成交量比较可以的就是融侨馨苑了，对口学位不错，不过房龄较长，而且均价上了 2w。这边 8 号线沿线到南三环之间，其实还有像裕昌太阳城（被爆出来使用过瘦身钢筋），华城万象，双流花溪湾，金泰假日花城等等盘，价格在 1w6 上下，对刚需比较友好。除非预算有限，但其实不是很推荐买这里，虽然位置不错，但小区整体的品质，户型，规划等等都有点跟不上时代。

# 曲江

其实我对曲江的看法一直没多大变化，曲江能买的区域只有南湖，大唐芙蓉园和创意谷周边。具体的楼盘自己围着这些地标看一圈就知道有哪些了。一期周围大概在 3w+，创意谷周边 2w+。因为考虑到是高新（核心区）工作，曲二几乎算是通勤的极限了，往南的航天城就不考虑了。曲江二期，其实整体住宅密度非常高，公园也很少，跟曲江一期的文旅和居住氛围差了非常多，尤其临绕城，三环的那一圈楼盘，性比价真的很低。曲二的价格对比其配套，价格其实有点虚高，大家都愿意住曲江也热衷于谈论曲江，也让“曲江”这两字产生了不少的溢价。为了曲江两字的虚荣，而选择曲二并不是一个很明智的选择。其实曲江这一次高价地让我感到很意外，因为朋友家就在中海曲江大城，离高架更远一点，其实都已经能感受到明显的噪音影响，这块地在曲江大城和高架之间，紧邻高架，其实算是有硬伤的房子，没想到楼面价上了 2w。

# 考虑因素

# 地理位置

西安市卫星地图，西安市地图，电子地图_八九网 (opens new window) 行政划分图西咸新区2016-2030城市总体规划图

# 价格

第一条就PASS掉了大部分楼盘，同样是1.5W的房子，在高新区一般都是房龄10年甚至15年20年更以上的非核心学区的房子，但是在新区就是比较好的二手房，比如前文中提到的雁塔区大寨路沿线楼盘（恒大城、宏府麒麟山），科技二路附近老房子龙城铭园、易道郡玫瑰公馆里面价格稍微低一点的房子，当然这个就不罗列了，优势就是挨着高新区工作近、部分高新非重点学区，劣势就是乱、房龄旧；新区其实我跑了很多，如浐灞、西咸能金、秦汉、沣东、沣西，浐灞、空港和秦汉挨着高新太远，对我来说没什么需求，高新三期也跑过，但是这个价位就不要考虑高新三期了。

# 房龄

这个就是要考虑将来房子的流转、保值增值、维护成本等，如果确实在意距离和学区那就只能选择旧房子，但是要承受将来变成老破的成本和返修的成本

# 通勤/交通（地铁）

运营图规划图2025 更新地址：西安地铁 (opens new window) 提取码：xvy7 批文关于西安市城市轨道交通第三期建设规划(2018-2024 年)的批复(发改基础〔2019〕1049 号)_政府信息公开_政务公开-国家发展改革委 (opens new window)

# 学区

刚需的房子学区其实一般，但是也不是很差，除了我第一次买的房子那个学区是真的差之外，这个也看具体的喜好了，鸡娃的可以选单价高的市区公寓，不鸡娃的可以选择单价低的新区。我另外一个观点是，学习是靠天赋的，努力重要一些，师资重要一些，但兼顾努力后最终拼单体能力，此处多说无益。

# 生活便利度/居住舒适度

这个是要考虑的实际情况，新区有些配套不完善，市区老房子配套基本完善，看个人喜欢度。

喜欢热闹的肯定是普通住宅，有商业，有餐饮；喜欢安静的肯定是稍微价格高一点的房子，这些房子在新区也都不便宜普遍1.5W以上，而且很多都是大户型，比如西派时代最便宜的户型都是200W起（买房子要看综合成本，要含增值税、契税、大修基金、中介费加房费综合起来算）。

# 组合贷流程图

组合贷

个人住房公积金贷款业务指南----西安市人民政府 (opens new window)

# 费用

契税：90 平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭少有住房的，减按 1%税率征收契税,90`144 平米普通住宅 1.5%，超过 144 平米 3%，非住宅 3%。通常契税跟着首付款一起缴，开发商代收。交纳相关费用，开发商会出具正式的购房发票；
印花税：在订立合同时就直接缴纳，总房款的 0.05%，一般跟首付款一起缴，以便于开发商统一办理合同登记和房产证；
银行按揭费用：如果办理按揭贷款，签合同时要交的第 2 组费用是银行按揭费用，商业贷款的收费项目，各银行间有细微的差别； a. 抵押登记费：80 元/户 b. 权证印花税：5 元/户 c. 保险费：财险保险费=总房款×年费率×年限系数。保险费一次交完。(保险费率大致为：1~5 年为 0.07%，6~10 年为 0.06%，11~15 年为 0.055%，16~20 年为 0.05%，20 年以上为 0.045%)
大修基金：购房款的 2%-3%是公共设施、共用设备(涉及房屋共有部分如外墙、屋顶、下水道、水管等)的维修基金。执行的收费办法是： a. 不含电梯：总房款×2% b. 含电梯：总房款×3% c. 部分试点楼盘按 50~60 元/m2 收取
开发商或者物业公司要在当地房管局指定的银行开户后，购房者可以自行交存。一般来说，购房者在领钥匙，办理入住手续时，开发商就会代收房屋维修资金；
物业管理费：从收房日开算，以购房人验收房屋合格之日起开始计算。如开发商发出入住通知书后，购房人无正当理由不进行收楼的，物业管理费可以从发出入住通知书一个月后开始计算。一般先交三个月；产权人长期不住的房屋或开发商未售出的空置房，均应交纳物业管理费；
权属登记费：80 元/套，权属登记费就是办理房产证的费用；
交易手续费：住宅建筑面积 X3 元/㎡；非住宅建筑面积 X11 元/㎡；买房除了首付还有什么费用？首付买房条件是什么-中国相关问题 - 中国吉屋网 (opens new window)

# 购房建议

房住不炒

买房子是为了住，为了让房子服务你，而不是你去服务房子，尽量不要选择通勤一小时以上的地方

周围配套

很多中介喜欢说什么空港新城未来会有升值空间，然而我上次和同事开车去那边转，很多地方都是苹果地，有的楼盘你打开外卖 app，连个外卖都点不了，想让那些地方发展起来，起码得等 10-20 年，到时候你的房子不新了，你的年龄也大了。最重要的就是孩子上学和老人看病，附近有没有什么公交站地铁站。

房子的周围环境，比如高架桥，工厂等污染源。临街和学校旁边的房子最好不要选，因为太吵，如果价格合适，装修的时候可以通过一些装修手段进行改良。

看看小区的物业怎么样，绿化好不好。在手机上提前查一下小区的开盘时间，在看房子的时候看一下小区的电梯情况，多找人打听打听冬天供热好不好。如果中介手里有钥匙，在不同时间过来看看，房子内的采光怎么样。

最重要的就是，如果你要买二手房，一定要去银行房管局查一下，房子有没有被抵押出去，房主有没有把使用权放到其他人名下。

因为很多新房的楼盘，连楼都没有盖起来，就给你几张概念图说未来小区很好，送的家电都是大牌子，但是等你收房的时候就会发现当初开发商承诺的跑道园林一个也没有，家电虽然都是大牌子，但都是大牌里的便宜货，后期房子有什么质量问题也不好说。二手房实物就在那里放着，猫腻什么的相对于新房来说比较少，因为你在看房的时候可以直接看到小区到底好不好，问问那个房子的楼下邻居有没有漏过水。

参阅：坐标西安，月薪到手 8500，在高新区工作，准备定居西安，有没有购房建议? - 知乎 (opens new window)

# 打工人

打工人，特别是高新区的打工人，避免不了的就是加班，至于加班到几点，相信即使到 12:00 的也有。所以买固定居所最重要的是通勤时间，没有人会想加班到 10 点还要一个小时多的通勤吧？

第一是通勤，半小时以内，电动车能到的地方最佳，因此控制在 10km 内最好，5km 以内更好，首先排除掉#港务区，#曲江新区，#浐灞以及#秦汉新城 #泾河新城等等，剩下的就是#长安，#莲湖区，#雁塔区，#碑林区，#沣东新城和#沣西新城，#高新区。

第二是生活便利性，起码得有商超饭店这些，外卖能到且选择比较多的地方，所以沣西可以排除，沣东可选地方有限。

第三就是#房贷了，高新的打工人大多都是私企#裁员的风险几乎都有，因此贷款总额不能过高。以贷款 150 万为例，每个月还款 6500。首付需要 65 万左右，如果是毛坏新房，装修还要 25 万，契税和大修基金 10 万，除去利息，共需要 250 万，#二手房花费基本一致。普通人的上限其实就是总价 220 万的毛坯新房(父母给全款买或者给一两百万的，刚毕业年薪五十万的，不在这个范围内)，如果对这条有意见，说明不在普通人范围内。范围直接缩小到长安，雁塔，莲湖，沣东，以及一部分高新的老房子。

居安思危，不要看当前工资多少，需要考虑未来 5 年，10 年，20 年的事情，一开始没必要把杠杆拉多高，先买来住，以后发展的好了再换，发展一般有住的就挺好了。

看到这里，细心的人会发现我没说#学区房。先说结论:学区对现在的普通人没有任何价值。费力买学区，不如留些钱给后代做起步资金，就业形势的严峻大家是能看到的。根据个人经历，学校的教育是其次，主要看个人。五大也没都考上西电，更别说清华了。难道#五大名校就没有普本了?五大的本质不过是把优秀的学生放在一起，这样对顶尖的一批有利，对中下游的并不好，五大一共有多少学生，高考前五千全是五大的学生吗?想通这个问题，其实执着于名校就没有多大必要了。更不要说现在为了卖房搞出来的一大堆名校+了，更是挂羊头卖狗肉。这可能是我最会被喷的一个点，但是希望能够让一些朋友避免内耗。

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#房子 #买房 #西安

上次更新: 2024-07-15, 03:27:09

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